之前写过一篇什么样年份的房子不要碰说的是在不同周期下，企业对于市场化产品的品质选择是会变化的今天写番外篇什么样品牌开发商的房子，能不碰就不碰我们一定要相信，现在还能够继续拿地做开发的地产品牌在整个能力层面一定是具备做好项目的但是一家企业愿意为一个盘具体投入多少其实是基于时机的选择之前说过年份，本质上就是因为不同楼市周期里，企业对于利润的要求以及市场的整体基本面不同开发商的投入力度就会不同这是市场化的决策和判断与此同时每个企业发展阶段过程中，产品的投入力度也会不一样今天根据我入行这些年的一些判断，给一个大致的意见当然世事无绝对我只是说个大概和趋势，也特别希望出现变化和可能01先说说什么样的开发商的项目，产品品质大概率会做得不差大概有四类第一类：新锐品牌的第一个项目这个时候往往产品力会比较出挑各位想想，这个时候还想要出来创业做品牌的第一是勇气和胆量第二当然也是有实力第三也必然会想要证明自己证明自己的与众不同，也证明自己和普通开发商不一样所以他们的第一个项目一定会非常惊艳也一定会花力气把品质做扎实因为这是他们的第一个项目，也是企业品牌发展未来绕不过去的项目所以会调动公司所有的资源把这个项目做好一家企业能不能把房子做好就在于它对于利润的欲望重不重毫无疑问这个时候是对利润欲望最不重的时候南京过去两年就特别典型这个内卷型的城市过去两年出现了中堃和北谷他们的第一个项目都很惊艳和出彩与此同时品牌开发商进入新城市的第一个项目也会如此之前和金茂的小伙伴聊天说他们企业扩张阶段中在一个新城市的第一个项目，不论什么位置或者规格都是总部直管的项目这本质上也是基于品牌诉求的思考下做的更好的投入02第二种就是房企转型期间做的房子这种例子特别明显的就是各种基建型房企什么中铁啊中建啊中铁建这种企业这些品牌如果放在五年前一定是小透明做的项目要么是联合开发做背后，要么就做现金流产品也不太强调品牌但是这些房企在这三年遇到了一个情况就是不论是主动的还是被动的或者什么情况下，突然手上有不少位置绝佳的地块这其实也非常明显在楼市冷淡的时候，各个城市也拿出了优质的核心资源土地不少土地甚至是断供好几年的绝佳地块但是那个时候市场上信心不足所以以前的地产小透明，这个时候也是机会也算是被市场推着拿了不少这样的地块不管拿的时候是主动还是被动一旦地块到手上了其实明眼人都知道肯定要好好做所以往往事后会发现，这些企业为了承接这些优质地块开始启动了市场化的人才招聘哪怕没办法给编制，也用外部公司的名义吸纳市场上的优秀人才与此同时，公司资源的投入程度也非常高毕竟谁都不希望国有资产流失如果这么好的地块做得不好也确实影响仕途也就是这样的政治背景，这些项目的品质投入真的是空前绝后的我和不少这样企业内部的小伙伴聊天他们都开玩笑说：这个项目做好了可能自己也赚不到多少钱，但是绝对不能做砸不然在内部永远会抬不起头所以各位仔细去看这些品牌的房子可能审美和风格还是上一个时代的，但是整个品质、用料以及做工都是实打实的绝对该花的钱都给你花严实了03民营企业老板亲自做的项目我们说为什么很多人觉得大品牌开发商项目维权这么多啊其实不是他们没有能力而是项目在推进过程中不同部门不同环节相互磨损内耗之后妥协中庸的结果这也是我觉得未来民营企业的优势特别是小规模的民营企业老板亲自带队做的项目，就完全没有问题所有团队都围绕着老板意见做执行那么内耗就少了很多这种情况不利于企业扩张但是绝对有利于单盘主义的出现很多的风格和审美其实都是主观和偏见的，没有绝对的对错这个时候就需要老板的一言堂老板亲自带队，包括老板亲自出来做分享，接受采访这些楼盘的品质一定不会差当然如果老板自己都会留一套的房子，那你放心大胆买过程中没有一个人有胆偷工减料04那大品牌，或者说主流品牌，他们每年要开发这么多项目到底哪个项目做出好品质房子的概率会比较大其实这个没办法笼统地概括确实太看地方团队的能力和注意力了但是只要是企业宣布这是今年集团里的年度旗舰项目或者一号作品之类的定义那么这个项目整体品质就不会差这个方案比去看什么产品线要精准得多主流品牌也需要用作品来证明自己但是因为在开发项目太多了所以那些最重要的旗舰项目会得到集团和地方的双向注意力的同时吸纳这也是为什么我一直和大量的开发商强调，当下的企业品牌策略需要调整的原因没必要再去强调企业规模和公司实力需要把注意力放在自己的旗舰项目上首先调动公司的注意力确保每年有一两个项目能够引起行业内的注意与此同时围绕着这个项目做广而告之的传播用单盘提升品牌势能同时也用单盘强调企业对于产品力的探索买房人也可以留意下每家企业会不会大力宣传一两个局部项目如果连广告都不愿意做，那么一定在其他维度的投入也是比较抠门的05好了，说了这么多好的后面说说，哪些品牌的开发商做项目极大概率会做砸的提前说下依然说的是概率虽然这个概率其实挺高的（狗头保命）06第一种，联合开发的品牌的房子，品质都不太行我知道各位在不少楼盘都见过联合开发的房子包括他们在话术上都会说什么强强联合之类的空话但是在我入行这些年见证的各种联合开发项目做砸的概率极大首先为什么会出现联合开发这是上个周期企业冲规模背景下很特殊的模式大家都要拿地但是土地就这么多那怎么办联合一起拿然后单盘业绩就可以算自己的指标所以大概从十年前开始，行业内越来越多的联合开发这也是为什么后来不少榜单都会有什么全口径金额、操盘金额和实际金额这样的细分因为联合开发水分实在太大了巅峰期的时候一个项目出现6个联合开发一块地的营收额被算入六家公司的报表各位可见这个水分所以联合开发本质上就是扩张时代非品质追求的打法这也是为什么后面暴雷项目这么多，就是联合开发的项目太多了六家里面只要一家暴雷，那么这个项目就会暴雷联合开发以前是强强联合现在就是风险叠加第二是因为当我深入之后发现，联合开发的品牌，内部没有一家是不内耗不折损的在具体的执行层面，联合开发的项目基本上采用两种分工模式一种是两家分别承担不同板块比如说营销这家，设计另外一家另一种就是大家都一起做，成立一个合资公司一个部门，总监这家，副总监另一家看这种组织架构，一看就是草台班子是不可能很和谐的运转一个项目的以前楼市好问题被掩盖住了，现在市场不好这种问题会充分暴露我游走在不同项目内部，看到的不堪和内耗真的可以用触目惊心来形容特别是那种什么一边51%一边49%的一定要小心往往在项目面世之前项目内部已经吵翻天了最后这种斗争的牺牲，就是项目本身因为内部真的太黑了什么派系斗争、利益分配、权钱交互……

        啧啧啧啧回头有空这块我做专题和大家分享当然有一种情况是例外的就是联合开发的其中一家完全不管，彻底隐身，只负责财务投资这种情况下是可以的但是一般这种情况，一个项目也不会和你说这是联合开发的所以只要你看到在现场很强调联合开发的，大家都要打起十二分的精神我个人建议如果可以选择，尽量不要碰07第二种，区域地头蛇开发的项目其实过去二十年有一类房企穿越了周期但是本质上产品品质不会太好的地产品牌我大概定义叫区域地头蛇上海其实就有不少这样的企业因为一些特殊优势，不论是负责拆迁还是做定向资源置换他只在一个区域集中做开发这些年一般来说在一个区域开发进入到中后期了，或者你也能看到他们在其他地方拿地包括也在核心区域拿地了但是这类品牌，其实我也不太推荐核心在于，他们穿越周期不是依赖品质和产品力，而是依赖极低的土储成本企业的特殊性质决定了他们手里的土地都非常便宜这也就意味着他们在定价售价上拥有极高的调整的权利也是因为如此他们没有做好产品的欲望当然也没有做好产品的能力一般这种企业在后端营销会有很魔幻的情况就是房子一定有人买，但是买的人都会维权有人买是因为便宜，会维权是因为品质实在太差之前我一个朋友还和我描述甚至会有客户一边维权一边买下一套各位想想这有多魔幻当然这种现象在这个周期变得越来越少了主要还是楼市下行了这也是为什么我不推荐各位买的原因当然更重要的原因就在于，这些企业背后，意味着僵化的组织架构这才是最致命的这意味着，哪怕他们突然拿到一块特别好的地，或者空降了一个有责任心的领导但是他们依然没有能力把品质落下去因为公司内部的派系斗争太激烈了没办法也不可能挪动一些老员工然后他们在顶层也没有像那些基建房子做组织架构的调整这也就决定了有些事情只能浑浑噩噩的将就下去最后牺牲的还是项目本身这背后的核心还是基于品牌这些企业的品牌价值观并非在于围绕客户服务本质上还是做土地利差的生意说到这里各位应该脑子里能浮现一两个具体的品牌08第三种：刚需品牌的扩张型项目一家企业在扩张过程中，品质一定是被稀释的因为这背后意味着人员的变化，以及沟通机制的拉长那这个时候保命的，或者维持住品质下限的就是品牌了那如果这家企业做过高端，那么下限就会比较高这也是为什么说如果一个刚需品牌，或者扎根三四线的品牌，一旦开始了扩张后面的产品其实是非常小心的说到底任何一家企业都有做产品的能力，但是内耗和不透明决定了执行层面的变形这也是刚需品牌扩张时候必然要面临的企业问题同理也有那些溃败型的房企一样如果企业本身现金流不健康了那么他的项目一定会出现问题的现在其实不少企业都有这样的问题，但是项目还有陆续库存在开发在营销层面他们一定会和客户强调项目资金层面的安全不会暴雷但是项目不暴雷不代表项目维持在好的品质三个很重要的原因第一，执行团队的人人自危导致了在执行时候注意力的缺失第二，企业在这个阶段的任何决策都是尽可能维持现金流，哪怕是在单盘决策上第三，小概率事件再小也有可能落在单盘身上09所以我们今天讲品牌背后讲的是什么其实任何一个开发商都做过好项目，也都有能力做好项目但是企业的大概率不代表项目的大概率一个项目的最终呈现各种因素的结果是公司对于这个项目的态度是团队能力的呈现是执行力的表达是品牌价值观的托底这些种种都决定了最后一个盘的底色哪怕一个品牌有99%的概率做好一个社区但是1%的概率落在一个项目身上就是一个客户的全部这也是这个周期里严选的重要性这也是我们强调单盘主义的内核这看上去是企业内部价值观的折射，但最终也会镜像到客户身上希望大家好运，买到一套心满意足的房子以上为正文，来自真叫卢俊这是真叫卢俊公众号的第6643篇原创文章推荐阅读：《该死的乙方》《没想到苏州的天花板被这项目打破》《克而瑞最近到底怎么了》《保利这个项目真的空前绝后》《上海到底还有多少有钱人》