董小姐独家了解到，前两天，绿城在内部开了总办会，给绿城的新领导班子做了一次新的权力分配和职务分工。

        而新董事长赵晖新官上任，第一个动作，就是新成立一个改革小组。

        组长由赵晖自己担任，副组长是绿城副总裁迟峰。考虑到前任董事长刘成云在任绿城16个月，也从来没成立过什么改革小组。

        赵晖的新动作，让董小姐非常好奇。改革小组下一步到底要改革什么？

        据说，这个改革小组是要落实中交对绿城的控制权，加强监管云云。

        包括落实上级单位对过去「控股不控权」的整改要求。对改革小组的具体工作描述是，未来，它要研究制定绿城的深化改革方案，部署深化改革工作，统筹协调过程中重大问题等等。

        话说回来，中交对绿城的控制权，其实已经通过新的领导班子落实了。

        在内部的总办会上，董小姐细细数了下，绿城最新的管理层结构里，中交系和绿城系高管人数已经持平，而绿城的一二三把手现在都来自中交。

        这盘棋基本已经明朗。从内部看，绿城新领导班子的分工调整，有外界知道的，也有外界还不知道的内容。

        大致如下：

        1、绿城新董事长、行政总裁一肩挑，都由赵晖担任，赵晖来自中交。

        2、绿城执行总裁、董秘周长江，24年从中交加入到绿城。

        3、刚刚空降的执行董事、执行总裁江峰，来自中交财务体系，在中交的财务量级很高；以上，绿城的一二三把手，都来自中交。

        4、绿城副总裁杜平是「老绿城」，这次继续分管营销、客研。

        5、绿城副总裁、总工程师肖力，分管工程，加入绿城已有22年。

        6、绿城执行董事、副总裁、首席运营官李骏，分管战略运营中心（运营）、投资中心。

        这次的变化是，他新增了一个投资职能，开始分管投资中心了。

        李骏是资深的绿城本土系高管，在绿城18年了，曾被认为有很高的晋升空间。

        从现在的权责范围看，绿城的投前、投后，都快被他管全了。

        7、绿城执行董事、总法律顾问洪蕾，21年从中交体系调入绿城。

        8、绿城副总裁迟峰，同时是浙江区域董事长，现在，他也多了一个管理范围，开始分管战略运营中心（战略、研究院）。

        等于说，绿城这次把战略运营中心的内容给拆分了，运营给李骏，但战略、研究院给了迟峰。

        不过，战略运营中心的核心业务还是运营。至于绿城的战略，内部的感觉变化不大，未来五年计划已经定调了，最多每年刷新而已。

        迟峰是22年加入的绿城，内部评价他「有资源、有能量」，一度很有继续向上走的雄心。

        从这个角度看，现在，他成了赵晖组长的副手，担任新的改革小组副组长，倒是一点也不奇怪。

        改革小组既是加强管控，从过往看，迟很擅长为之。接下来，改革小组具体动作会是什么，是实是虚？

        了解后情的小伙伴可以评论区聊聊。9、绿城总规划师王朝晖，分管研发设计体系，他是绿城宋卫平时代的核心元老。

        10、绿城助理总裁、战略运营中心总经理聂焕新，2016年就从中交体系到了绿城。

        聂焕新和洪蕾二人，都是中交系，因为来绿城有好几年了，更像是中交和绿城团队的粘合剂，能起到不少协调作用。

        11、绿城助理总裁、投资发展中心总经理张骥，也是资深「老绿城」。

        以上11位大佬，都是绿城管理班子成员，中交系和绿城系背景各占一半。

        感觉同为高管层，中交系站位更高，把持一二三把手的位子，主控风险；绿城系更多是管落地业务，埋头干活，挥洒汗水，如此搭班，通力合作。

        这一轮新的高管层权责分工，其实很值得玩味。因为，有几位高管的管理权限划分和汇报关系，实在是有点绕，连董小姐都看不明白。

        比如，绿城的战略运营中心相当于一分为三，现在被三位高管把持。

        李骏管其中的运营，迟峰管战略和研究院，还有一位战略运营中心总经理聂焕新。

        从级别上看，助理总裁聂焕新应该要同时向副总裁李骏和副总裁迟峰汇报；但是，自去年底总部调整后，战略运营中心是要管理业绩考核的，因此，浙江区域负责人迟峰还要同时接受李骏和聂焕新的业绩考核。

        什么意思呢？就是一些业务，你向我汇报，另一些业务，我又要向你汇报。

        绕来绕去，互相咬合。因为身兼多职，这三位高管的相互管控逻辑，还真有点像「贪吃蛇」。

        除此之外，绿城投资中心总经理张骥以前是前任总裁郭佳峰直管。

        这次，李骏把投资的管理权拿下来以后，未来，张骥就直接向李骏汇报了。

        调整来调整去，反正，董小姐看不太懂。不知道，后面是否还有新剧情？

        可以等等再看。今天是新董事长赵晖上任的第11天。赵晖今年59岁，颇有资历，在中交体系很受信任。

        虽然离退休年纪不远，但是，从他既当绿城董事长又当行政总裁，还组建改革小组的姿态看，似乎很有想法，有抱负。

        不知道，在职业生涯最后黄金时段，他会不会想要证明一下自己，干一番大事。

        他的前任董事长刘成云，留下了一个怎样的绿城牌面？7月23日，刘成云卸任。

        作为在绿城干了一年零四个月的董事长，他简直过于低调了，内外都曾有声音传出，认为他整体存在感不强。

        董小姐就很好奇，在任绿城期间，他究竟做了什么？我了解下来，大致有两点：一，绿城的跟投制度保住了。

        外界很多声音说，某些出险房企就是因为跟投，最终才走向失控。

        同行的故事看多了以后，据说，之前，中交也动了想要废掉绿城跟投制的心思，认为绿城应该引以为戒。

        但是，最终，刘成云只是做了一些跟投内容的调整，还是保留了绿城的跟投制度。

        毕竟，内部觉得，一个市场化的混合所有制企业，如果把薪酬管死，同时还要高周转项目，需要团队埋头苦拼，适当的跟投激励还是必要的。

        现在的绿城跟投，不再像以前那样杠杆猛、回报高了，如果说，以前项目跟投能到5倍杠杆，现在则大多数是无杠杆。

        改革之前，绿城的区域奖金包还有超额激励分配，现在的杠杆都削掉，变成了「大锅饭」。

        这里插一句，董小姐听说，之前绿城管理层的薪资也做了套改，要向央国企看齐。

        如果说，改革前，绿城一些区域总还能偶尔实现年薪千万。

        那么改革以后，中交加强管理，设定了封顶上限，管理层的薪资无疑要缩水。

        有失就有得，这对绿城中基层员工来说，可能反而是好事。

        因为部分计提奖金的规则变了，拿大钱的人变少以后，中基层的收入份额反倒可能升上去。

        二，给组织架构分类命名。刘成云在任期间，绿城做了少量的组织架构优化，除了总部的个别部门腾挪，还把小区域降级为城市。

        比如，现在绿城有东北（城市）公司，华中（城市）公司，中原（城市）公司，西北（区域）公司，华南（区域）公司，浙江（区域）集团等等。

        调整的宗旨是，规模小的区域就改叫城市公司，以此类推，中等区域叫区域公司，最大的区域叫区域集团公司。

        不过，这么改以后，内部也有一线的声音说，自己的区域改名叫城市公司以后，再外招高量级的人，人家都不愿意来了。

        「所以能不能还改回区域的叫法？」从总体的工作清单来看，刘成云基本维持了绿城的投资运转，保持了团队的稳定。

        作为一个不怎么插手具体经营业务的董事长，他在任时几乎不折腾，没有大幅度换团队。

        内部很多声音说，前任董事长刘成云有很多选择，他不是传统房地产出身，对房地产没有太多执念。

        在绿城期间，他的动作总体不多，以稳为主，但也背负了一定的经营压力。

        他的离任几乎是必然的。未来的绿城，还需要中交母公司持续给出更大力度的支持。

        新任董事长赵晖和中交母公司之间的沟通可能会更频繁、更紧密。

        在体系内多年的信任背后，现在，他站到了中交和绿城之间。

        当然，赵晖也面临新的绿城悬念。绿城当下最重要的任务，拿地可算其一。

        以前，绿城喜欢在内部谈「一年两熟」、「两年三熟」，但现在内部已经很少提了。

        现实问题在于，在一些地区，提了可能也很难做到。当周转速度下降之后，现金流怎么平衡，规模和利润怎么保持，是管理层首要思考的问题。

        「卷产品没有壁垒的，大家都在卷，而且同行比绿城更大胆，出来的效果也不一定差多少，兑现的价格也不错。」「今年上半年，绿城有钱花不出去，很多地想拿却拿不到。」最近，董小姐和不少央国企地产的朋友聊天，大家都说，今年最重要的就是拿地，拿地就能生存。

        26年，不少城市收缩供地，很多央国企房企进入了一条新的军备竞赛，就是去拿核心城市的核心区确定性土地，可以不顾一切。

        为了拿到地，一些房企甚至开始不看利润，不按过去的成本逻辑来测算，一切都要让位于拿地本身。

        过去几年，绿城擅长在长三角地区的核心拿小地块，做高端或高改盘，快进快出。

        但和很多房企一样，这个打法似乎在今年遭遇了一定的压力。

        大家的体感是，土地市场忽然冒出了一堆不按常理出牌的「疯子」房企，再按原来的老模型，大概率拿不到地了。

        「今年拍地，拍着拍着就容易上头。」保利现在就被同行视为「出手有点疯、拍地必上头」房企之一。

        绿城内部的声音说，在一线和强二线城市的土地市场，但凡迎面遇到保利来抢，基本就很难拿地。

        狭路相逢疯者胜，即使拿到，也不能保证利润。绿城今年新增货值目标约1000亿，根据估算，上半年绿城拿地金额大致在200亿元上下——

        3月启动土拍，到6月底集中补仓，其中6月30日一天就拿了4块地，实在是很拼了。

        对比去年上半年，光权益拿地金额，绿城就花了362亿，剧情还是有差别。

        不过，不仅仅是绿城，土地市场的局势对所有人都很公平。

        拿地难会冲击所有生存焦虑、利润焦虑的房企。对很多房企来说，只有不断的研究，比同行至少提前半年理解一个地方市场，率先一个猛子扎进去，比别人早点进入投资深水区，才有可能抢占一点先机。

        但凡慢一点点，在一个所有房企都达成共识的城市，土地热一旦形成，投资的难度便会指数级增加。

        竞争无处不在，这是绿城的新课题。期待绿城的新变化。

        PS：看看董小姐的视频号：前文阅读：董小姐 | 过去500天，万科人在想什么？

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